یکى از معاملات رایج در عرف «سرقفلی» است؛ «سرقفلی» اقسام مختلفی دارد که احکام برخی از آنها در این بخش بیان می‌شود.
مسأله 609. گاه مالک مکان تجاری[1] آن را برای مدّت معیّنی، مثلاً یک سال، به فردی اجاره می‌دهد و در ضمن اجاره، موارد ذیل بین طرفین شرط می‌شود:
- مستأجر یا شخصی که او - به صورت مستقیم یا با واسطه - معیّن می­کند، ‌«حقّ انتفاع و استفاده از مکان تجاری را به‌طور دائم» داشته باشد؛[2]
- مستأجر، مبلغی را بابت حقّ مذکور به عنوان عوض سرقفلی به موجر بپردازد.
- مستأجر یا شخصی که او به صورت مستقیم یا با واسطه معیّن می‌کند، ‌سالانه نیز مبلغ معیّنی را به صورت ثابت یا با افزایش آن در هر سال به مقدار متعارف اماکنی که سرقفلی آن واگذار شده، به طرف مقابل (مالک مکان تجاری) بپردازد.
قرارداد فوق با شرایط مذکور، صحیح است.[3]
مسأله 610. واگذاری حقّ سرقفلی به معنای حقّ انتفاع و استفاده از مکان تجاری به‌طور دائم،[4] همان طور که به صورت مذکور در مسألۀ قبل (شرط ضمن اجاره) قابل انجام است، به صورت مستقل از طریق قرارداد صلح یا معاوضه نیز محقّق می‌شود.
بنابراین، مالک مکان تجاری می‌تواند سرقفلی ملک خویش را به‌طور دائم، مثلاً در مقابل یک میلیارد تومان به دیگری مصالحه کند؛ مشروط بر اینکه وی سالانه مبلغ معیّنی را به صورت ثابت یا با افزایش آن در هر سال به مقدار متعارف اماکنی که سرقفلی آن واگذار شده، به وی بپردازد[5] و طرف مقابل (متصالح) نیز مصالحه را قبول کند.[6]
مسأله 611. کسی که مالک سرقفلی شده (چه به شیوۀ مذکور در مسألۀ «609» و چه به شیوه‌ای که در مسألۀ «610» ذکر گردید)، جایز است در ازای دریافت مبلغی مساوی یا بیشتر یا کمتر از آنچه به مالک پرداخته، این حقّ (سرقفلی) را به شخص دیگری واگذار نماید؛ البتّه، اگر مالک ملک شرط کرده باشد چنانچه صاحب سرقفلی آن را به دیگری منتقل کند، باید مبلغی بابت «حقّ مالکانه»[7] به وی بپردازد، عمل به شرط واجب است.
مسأله 612. اگر در مورد مسائل «609 و 610» مالک مکان تجاری به مبلغ سالانه‌ای که حسب شرط تعیین شده راضی نباشد و برخلاف شرط اولیّه، خواهان مبلغ بیشتری باشد، صاحب سرقفلی می‌تواند به مبلغی که طبق شرط، سالانه موظّف به پرداخت آن شده، اکتفا نموده و همچنان حقّ سرقفلی و استفاده از محلّ برای وی وجود دارد، هرچند مالک از دریافت آن امتناع ورزد.
مسأله 613. مالک محلّ تجاری و مانند آنکه سرقفلی ملک خویش را به صورتی که در مسائل «609 و 610» ذکر گردید، واگذار کرده، نمی‌تواند بدون رضایت صاحب سرقفلی، وی را وادار به تخلیه نموده و سرقفلی را پس بگیرد.[8] بنابراین، صاحب سرقفلی می‌تواند برای واگذاری محلّ و تخلیۀ آن، مبلغی در ازای سرقفلی از مالک دریافت نماید.[9]
مسأله 614. اگر مالک، ملک تجاری خود را برای مدّت معیّنی - مثلاً یک سال - به فردی اجاره دهد و در ضمن اجاره موارد ذیل شرط شود:
- موجر بعد از پایان مدّت، اجاره را به مقدار اجاره بهای سابق یا با افزایش آن به مقدار متعارف اماکنی که سرقفلی آن واگذار شده، برای مستأجر یا فردی که وی - به صورت مستقیم یا با واسطه - معرّفی می‌کند، تجدید نماید و این تجدید اجاره به‌طور مستمرّ و دائمی ادامه یابد.[10]
- مستأجر مبلغ معیّنی مثلاً یک میلیارد تومان در ازای امر فوق (لزوم تجدید اجاره به صورت مستمرّ) به موجر بپردازد.
قرارداد فوق با شرایط مذکور، صحیح است.
بنابراین، بعد از تمام شدن مدّت اجاره در هر دوره، مالک باید به شرط عمل کند و اجارۀ مکان را تجدید نماید.[11]
شایان ذکر است، مستأجر نیز که حسب قرارداد فوق صاحب سرقفلی شده، جایز است در ازای دریافت مبلغى از شخص دیگر - مساوى یا بیشتر یا کمتر از آنچه به مالک پرداخته - از حقّ خویش به نفع آن شخص صرف نظر نماید و بر مالک محلّ واجب است اجاره را با شخص مذکور به همان کیفیّتی که با مستأجر اوّل منعقد کرده بود، تجدید نماید؛ البتّه، اگر در واگذاری سرقفلی، پرداخت حقّ مالکانه به صاحب ملک لحاظ شده، لازم است حسب آن عمل شود.
مسأله 615. اگر در مورد مسألۀ قبل، موجر از عمل به شرط امتناع ورزد و اجاره را تجدید نکند، مستأجر میتواند - با رجوع به حاکم شرع یا دیگرى - او را وادار به وفاى به شرط نماید، ولی اگر به هر دلیلى نتواند او را به وفاى به شرط الزام کند، بدون رضایت مالک، جایز نیست در مکان باقی مانده و از آن استفاده نماید.
مسأله 616. اگر مالک محلّ تجاری، در هنگام واگذاری سرقفلی مذکور در مسألۀ «614» شرط کرده که طرف مقابل، سرقفلی مکان را به شخص ثالثی واگذار نکند و این حق (حقّ سرقفلی) فقط برای خودش باشد، صاحب سرقفلی می‌تواند با دریافت مبلغی از شخص ثالث، از این حقّ خود به نفع وی صرف نظر کرده و ملک را تخلیه کند؛
ولی با این کار، شخص ثالث صاحب سرقفلی نمی‌شود؛[12] بلکه باید برای استفاده از مکان، ‌با مالک محل به توافق برسد.
مسأله 617. مالک محلّ تجاری، همان طور که حق دارد سرقفلی ملک خویش را به‌طور دائم واگذار کند، می‌تواند سرقفلی را به‌طور موقّت - مثلاً 5 ساله - واگذار نماید تا پس از سپری شدن مدّت مذکور، حقّ استفاده و تصرّف، تجدید اجاره نسبت به ملک در اختیار خودش قرار گیرد.
همین طور، کسی که سرقفلی ملک - چه به‌طور دائم و چه موقّت - به او واگذار شده، چنانچه با او شرط نشده حقّ استفاده و تصرّف در آن را به دیگری منتقل نکند، حقّ دارد منافع یا حقّ انتفاع از محلّ را در مدّتی که مالک آن است، با دریافت مبلغی از طریق اجاره یا صلح و مانند آن - با رعایت شرایط شرعی در هر مورد - به شخص ثالث واگذار نماید.[13]
بنابراین، اگر مثلاً نفر اوّل (مالک محل)، سرقفلی را 5 ساله واگذار کرده و نفر دوّم نیز سرقفلی را در بین مدّت به شخص ثالثی واگذار نموده، پس از سپری شدن 5 سال از ابتدای واگذاری سرقفلی، شخص ثالث بدون رضایت مالک، حقّ باقی ماندن در محلّ را ندارد و نمی‌تواند برای تخلیه از مالک مبلغی در ازای سرقفلی بگیرد.
مسأله 618. فردی که ملکى را برای مدّت معیّنی اجاره کرده و سرقفلى نپرداخته و در ضمن قرارداد اجاره برای تجدید اجاره با وی بعد از پایان مدّت آن شرطی صورت نگرفته، پس از پایان مدّت، حقّ ندارد بدون اذن صاحب ملک در آنجا اقامت کند و نمیتواند مانع تصرّف مالک در ملکش شود و از تخلیۀ آن امتناع ورزد.
در این حکم، فرقی ندارد که مدّت اجاره کوتاه باشد یا طولانى یا در مدّت اجاره ارزش ملک بالا رفته باشد یا نه و فرقی ندارد که بیرون رفتن مستأجر از محل، موجب ضرر و زیان در کسب او بشود یا نه.
بنابراین، اقامت طولانى مستأجر در محلّى و رواج کسب و پیشه و به دست آوردن موقعیّت تجارى آن، هیچ یک حقّ مشروعی براى باقی ماندن وی در آن مکان ایجاد نمی‌کند و موجب اولویّت شرعی در اجاره کردن مکان برایش نمی­شود و پس از پایان مدّت اجاره، بر او واجب است محل را تخلیه و تحویل مالکش دهد.
با این توضیحات، معلوم شد در صورتى که مستأجر از قانون دولتى «حقّ پیشه و کسب» - که مالک را از اجبار مستأجر به تخلیۀ محلّ اجاره منع میکند - استفاده نماید و از تخلیۀ محل خوددارى کند، عملش حرام است و تصرّف او در محل بدون رضایت مالکش غاصبانه و موجب ضمان می‌باشد.
همچنین، اجاره دادن آن محل، فضولى محسوب می‌شود و بدون اجازۀ مالک باطل است و اگر مبلغى را بدون رضایت به عنوان «حقّ پیشه و کسب» دریافت نماید، حرام می‌باشد.