کتب فتوایی » توضیح المسائل جامع جلد (3) (چاپ 1403)
جستجو در:
رهن و اجاره ←
→ ضمان مال مورد اجاره (تلف یا نقص – استفادۀ غیر مجاز)[1]
اجاره دادن مال اجاره شده
مسأله 501. اگر مستأجر بخواهد مالی را که اجاره کرده به دیگری اجاره دهد، چنانچه اجاره مشروط یا مقیّد باشد به اینکه مستأجر آن را به دیگری اجاره ندهد یا فقط خودش از آن استفاده کند، مستأجر باید طبق توافق عمل کند؛ در غیر این صورت، می‌تواند با شرایطی که در مسألۀ «504» ذکر می‌شود، آن را اجاره دهد.
توضیح حکم اجارهای که مشروط یا مقیّد به استفادۀ خود فرد یا اجاره ندادن آن به دیگری است، در دو مسألۀ بعد ذکر می‌شود.
مسأله 502. اگر موجر مال را فقط برای استفادۀ خود مستأجر اجاره دهد، طوری که «استفادۀ خود مستأجر» قید اجاره باشد،[1] مثلاً پدری که می‌خواهد فرزندش در کنار او زندگی کند، یک طبقه از خانه‌اش را با توضیح مذکور به او اجاره دهد، چنانچه مستأجر (فرزند) آن را به دیگری اجاره دهد، اجارۀ دوّم باطل است.[2]
بنابراین، اگر مستأجر دوّم از خانه استفاده کند، در صورتی که از این امر اطلاع داشته، گناه‌کار است و در هر حال، مستأجر اوّل باید اجاره بهایی را که در اجارۀ اوّل با موجر قرار گذاشته به او بپردازد و چنانچه اجرت المثل مدّتی که مستأجر دوّم از خانه استفاده کرده، بیش از اجاره بهای قراردادی در اجارۀ اوّل باشد، لازم است مستأجر اوّل ما به التّفاوت را به موجر بپردازد.
شایان ذکر است، ضامن بودن مستأجر دوّم - چه اطلاع از این امر داشته و چه نداشته - نسبت به مستأجر اوّل یا موجر، محلّ اشکال است و در این مورد، رعایت مقتضای احتیاط ترک نشود.
مسأله 503. اگر موجر هنگام اجاره شرط کند که مستأجر مال مورد اجاره را به دیگری اجاره ندهد یا شرط کند فقط خودش از آن استفاده نماید - چه شرط به صورت صریح ذکر شده و چه اینکه به علّت متعارف و معمول بودن آن یا مطرح شدن در پیش‌گفتگوی اجاره، اجاره بر اساس آن واقع شود - چنانچه مستأجر برخلاف شرط عمل کرده و آن را اجاره دهد گناه کرده،[3] ولی اجارۀ دوّم نیز همانند اجارۀ اوّل صحیح است؛
البتّه، موجر اوّل می‌تواند قرارداد اجارۀ خود با مستأجر اوّل را فسخ کند و در صورت فسخ، حکم آن در مسألۀ «528»خواهد آمد.
مسأله 504. اگر مستأجر مجاز باشد مال را به دیگری اجاره دهد،[4] اجاره دادن آن به دیگری چند صورت دارد:
1. مستأجر بخواهد آن را به همان قیمتی که اجاره کرده یا کمتر اجاره دهد؛
در این صورت، اجاره دوّم صحیح می‌باشد.
2. مستأجر بخواهد آن را به قیمتی بیشتر از آنچه اجاره کرده، اجاره دهد - چه اینکه نوع اجاره بها در هر دو اجاره مانند هم باشد یا متفاوت- مثلاً در یکی اجاره بها «ریال» و در دیگری «دینار» یا «کالا» باشد؛
این صورت، خود دارای دو فرض است:
الف. مستأجر در رابطه با مال اجاره شده، تغییراتی مثل تعمیر، نقّاشی، سفیدکاری و... انجام داده یا نسبت به آن مال، خسارت یا غرامتی متحمّل شده، هرچند برای نظافت یا نگهداری از آن باشد؛
در این فرض، اجاره دادن آن صحیح است؛ البتّه، بنابر احتیاط واجب باید مقدار زیادی اجاره بها، متناسب با آن تغییرات یا غرامت باشد.
ب. تغییر یا غرامتی صورت نپذیرفته؛
در این فرض، اگر مال مورد اجاره، خانه یا مغازه یا کشتی باشد، اجاره دادن آن بنابر فتویٰ و اگر غیر از اینها - مثل زمین- باشد، بنابر احتیاط واجب جایز نیست.
مسأله 505. تغییراتی که در مسألۀ قبل ذکر شد، لازم نیست ایجاد اموری ثابت در مال مورد اجاره باشد. بنابراین، اگر فرد منزلی را اجاره کرده، چنانچه لوازمی مانند یخچال، بخاری، کولر، فرش، تخت‌خواب در آن بگذارد و بخواهد آن را به مبلغ بیشتر به دیگری اجاره دهد، چنانچه مقدار زیادی اجاره‌بها متناسب با آن تغییرات باشد، اشکال ندارد.
مسأله 506. در مواردی از مسألۀ «504» که مستأجر مجاز نیست مالی را که اجاره کرده، به مبلغ بیشتر به دیگری اجاره دهد - مانند قسمت «ب» - چنانچه آن را به مبلغ بیشتر اجاره دهد، اجارۀ دوّم باطل است[5] و مستأجر دوّم، باید اجرت المثل استفاده از آن مال را به مستأجر اوّل بپردازد؛
البتّه، اگر اجرت المثل مذکور بیشتر از اجاره بهای قراردادی در اجارۀ اوّل باشد، مستأجر اوّل نمیتواند بیشتر از مقدار اجاره بهای اجارۀ اول از مستأجر دوّم دریافت کند.
پس اگر خانه‌ای را به 2 میلیون تومان اجاره کرده و بدون تغییر و غرامت به 4 میلیون تومان به دیگری اجاره داده و اجرت المثل مدّت استفاده 1 میلیون تومان باشد، تنها مستحقّ 1 میلیون تومان است؛ ولی چنانچه در مثال فوق، اجرت المثل 3 میلیون تومان باشد، مستأجر اوّل بیشتر از مقدار اجاره بهای اجارۀ اوّل (2 میلیون تومان)، استحقاق ندارد.
مسأله 507. در مواردی که اجاره دادن مال اجاره شده صحیح است، اگر فرد قسمتی از مال اجاره شده را به کمتر یا مساوی با کلّ اجاره بهای قبلی اجاره دهد، حتّی اگر تغییر یا غرامتی نسبت به مال صورت نگرفته باشد، اجاره صحیح می‌باشد؛
مثلاً فرد خانۀ ویلایی را یک ساله به 20 میلیون تومان اجاره کند، در این صورت می‌تواند بخشی از آن را به 20 میلیون تومان یا کمتر اجاره دهد.[6]
مسأله 508. در حکم مسألۀ «504»، پرداخت یا عدم پرداخت مبلغی به عنوان رهن متداول بین مردم (که باعث کم شدن مبلغ اجاره بها می‌شود) اثری ندارد. توضیح بیشتر، در مسائل «509 و 510» ذکر می‌شود.
مسأله 509. با توجّه به آنچه در مسائل «504 و 508» ذکر شد، اگر اجرت المثل منزلی مثلاً ماهانه 2 میلیون تومان باشد و به جهت پرداخت 50 میلیون تومان رهن (قرض)،[7] اجاره بها را 100 هزار تومان قرار دهند، چنانچه مستأجر در رابطه با خانۀ اجاره شده تغییراتی انجام نداده و غرامتی متحمّل نشده، نمیتواند خانه را به بیش از 100 هزار تومان به دیگری اجاره دهد، هرچند اجارۀ دوّم مبلغ رهن (قرض) کمتری داشته یا بدون رهن و به صورت اجارۀ خالص باشد و مبلغ اجاره هم بیش از اجرت المثل نباشد.
مسأله 510. بر اساس آنچه در مسألۀ «508» ذکر شد، اگر فرد منزلی را به 1 میلیون تومان اجارۀ خالص کند و بخواهد با دریافت مبلغی به عنوان رهن متداول (قرض)[8] - بدون آنکه تغییر یا غرامتی حاصل شده باشد - آن را به 1 میلیون تومان یا کمتر اجاره دهد، اجاره صحیح است، هرچند با لحاظ ارزش مالی عرفی پول رهن، اجارۀ دوّم، گران‌تر از اجارۀ اوّل محسوب گردد.[9]
مسأله 511. در مواردی که مستأجر حقّ دارد مال را به دیگری اجاره دهد، برای تحویل دادن مال به مستأجر دوّم، بنابر احتیاط واجب باید از صاحب مال اجازه داشته یا به‌گونه‌ای رضایت او برایش معلوم باشد، هرچند به صورت صریح اجازه نداده باشد.[10]
توضیح حکم اجارهای که مشروط یا مقیّد به استفادۀ خود فرد یا اجاره ندادن آن به دیگری است، در دو مسألۀ بعد ذکر می‌شود.
مسأله 502. اگر موجر مال را فقط برای استفادۀ خود مستأجر اجاره دهد، طوری که «استفادۀ خود مستأجر» قید اجاره باشد،[1] مثلاً پدری که می‌خواهد فرزندش در کنار او زندگی کند، یک طبقه از خانه‌اش را با توضیح مذکور به او اجاره دهد، چنانچه مستأجر (فرزند) آن را به دیگری اجاره دهد، اجارۀ دوّم باطل است.[2]
بنابراین، اگر مستأجر دوّم از خانه استفاده کند، در صورتی که از این امر اطلاع داشته، گناه‌کار است و در هر حال، مستأجر اوّل باید اجاره بهایی را که در اجارۀ اوّل با موجر قرار گذاشته به او بپردازد و چنانچه اجرت المثل مدّتی که مستأجر دوّم از خانه استفاده کرده، بیش از اجاره بهای قراردادی در اجارۀ اوّل باشد، لازم است مستأجر اوّل ما به التّفاوت را به موجر بپردازد.
شایان ذکر است، ضامن بودن مستأجر دوّم - چه اطلاع از این امر داشته و چه نداشته - نسبت به مستأجر اوّل یا موجر، محلّ اشکال است و در این مورد، رعایت مقتضای احتیاط ترک نشود.
مسأله 503. اگر موجر هنگام اجاره شرط کند که مستأجر مال مورد اجاره را به دیگری اجاره ندهد یا شرط کند فقط خودش از آن استفاده نماید - چه شرط به صورت صریح ذکر شده و چه اینکه به علّت متعارف و معمول بودن آن یا مطرح شدن در پیش‌گفتگوی اجاره، اجاره بر اساس آن واقع شود - چنانچه مستأجر برخلاف شرط عمل کرده و آن را اجاره دهد گناه کرده،[3] ولی اجارۀ دوّم نیز همانند اجارۀ اوّل صحیح است؛
البتّه، موجر اوّل می‌تواند قرارداد اجارۀ خود با مستأجر اوّل را فسخ کند و در صورت فسخ، حکم آن در مسألۀ «528»خواهد آمد.
مسأله 504. اگر مستأجر مجاز باشد مال را به دیگری اجاره دهد،[4] اجاره دادن آن به دیگری چند صورت دارد:
1. مستأجر بخواهد آن را به همان قیمتی که اجاره کرده یا کمتر اجاره دهد؛
در این صورت، اجاره دوّم صحیح می‌باشد.
2. مستأجر بخواهد آن را به قیمتی بیشتر از آنچه اجاره کرده، اجاره دهد - چه اینکه نوع اجاره بها در هر دو اجاره مانند هم باشد یا متفاوت- مثلاً در یکی اجاره بها «ریال» و در دیگری «دینار» یا «کالا» باشد؛
این صورت، خود دارای دو فرض است:
الف. مستأجر در رابطه با مال اجاره شده، تغییراتی مثل تعمیر، نقّاشی، سفیدکاری و... انجام داده یا نسبت به آن مال، خسارت یا غرامتی متحمّل شده، هرچند برای نظافت یا نگهداری از آن باشد؛
در این فرض، اجاره دادن آن صحیح است؛ البتّه، بنابر احتیاط واجب باید مقدار زیادی اجاره بها، متناسب با آن تغییرات یا غرامت باشد.
ب. تغییر یا غرامتی صورت نپذیرفته؛
در این فرض، اگر مال مورد اجاره، خانه یا مغازه یا کشتی باشد، اجاره دادن آن بنابر فتویٰ و اگر غیر از اینها - مثل زمین- باشد، بنابر احتیاط واجب جایز نیست.
مسأله 505. تغییراتی که در مسألۀ قبل ذکر شد، لازم نیست ایجاد اموری ثابت در مال مورد اجاره باشد. بنابراین، اگر فرد منزلی را اجاره کرده، چنانچه لوازمی مانند یخچال، بخاری، کولر، فرش، تخت‌خواب در آن بگذارد و بخواهد آن را به مبلغ بیشتر به دیگری اجاره دهد، چنانچه مقدار زیادی اجاره‌بها متناسب با آن تغییرات باشد، اشکال ندارد.
مسأله 506. در مواردی از مسألۀ «504» که مستأجر مجاز نیست مالی را که اجاره کرده، به مبلغ بیشتر به دیگری اجاره دهد - مانند قسمت «ب» - چنانچه آن را به مبلغ بیشتر اجاره دهد، اجارۀ دوّم باطل است[5] و مستأجر دوّم، باید اجرت المثل استفاده از آن مال را به مستأجر اوّل بپردازد؛
البتّه، اگر اجرت المثل مذکور بیشتر از اجاره بهای قراردادی در اجارۀ اوّل باشد، مستأجر اوّل نمیتواند بیشتر از مقدار اجاره بهای اجارۀ اول از مستأجر دوّم دریافت کند.
پس اگر خانه‌ای را به 2 میلیون تومان اجاره کرده و بدون تغییر و غرامت به 4 میلیون تومان به دیگری اجاره داده و اجرت المثل مدّت استفاده 1 میلیون تومان باشد، تنها مستحقّ 1 میلیون تومان است؛ ولی چنانچه در مثال فوق، اجرت المثل 3 میلیون تومان باشد، مستأجر اوّل بیشتر از مقدار اجاره بهای اجارۀ اوّل (2 میلیون تومان)، استحقاق ندارد.
مسأله 507. در مواردی که اجاره دادن مال اجاره شده صحیح است، اگر فرد قسمتی از مال اجاره شده را به کمتر یا مساوی با کلّ اجاره بهای قبلی اجاره دهد، حتّی اگر تغییر یا غرامتی نسبت به مال صورت نگرفته باشد، اجاره صحیح می‌باشد؛
مثلاً فرد خانۀ ویلایی را یک ساله به 20 میلیون تومان اجاره کند، در این صورت می‌تواند بخشی از آن را به 20 میلیون تومان یا کمتر اجاره دهد.[6]
مسأله 508. در حکم مسألۀ «504»، پرداخت یا عدم پرداخت مبلغی به عنوان رهن متداول بین مردم (که باعث کم شدن مبلغ اجاره بها می‌شود) اثری ندارد. توضیح بیشتر، در مسائل «509 و 510» ذکر می‌شود.
مسأله 509. با توجّه به آنچه در مسائل «504 و 508» ذکر شد، اگر اجرت المثل منزلی مثلاً ماهانه 2 میلیون تومان باشد و به جهت پرداخت 50 میلیون تومان رهن (قرض)،[7] اجاره بها را 100 هزار تومان قرار دهند، چنانچه مستأجر در رابطه با خانۀ اجاره شده تغییراتی انجام نداده و غرامتی متحمّل نشده، نمیتواند خانه را به بیش از 100 هزار تومان به دیگری اجاره دهد، هرچند اجارۀ دوّم مبلغ رهن (قرض) کمتری داشته یا بدون رهن و به صورت اجارۀ خالص باشد و مبلغ اجاره هم بیش از اجرت المثل نباشد.
مسأله 510. بر اساس آنچه در مسألۀ «508» ذکر شد، اگر فرد منزلی را به 1 میلیون تومان اجارۀ خالص کند و بخواهد با دریافت مبلغی به عنوان رهن متداول (قرض)[8] - بدون آنکه تغییر یا غرامتی حاصل شده باشد - آن را به 1 میلیون تومان یا کمتر اجاره دهد، اجاره صحیح است، هرچند با لحاظ ارزش مالی عرفی پول رهن، اجارۀ دوّم، گران‌تر از اجارۀ اوّل محسوب گردد.[9]
مسأله 511. در مواردی که مستأجر حقّ دارد مال را به دیگری اجاره دهد، برای تحویل دادن مال به مستأجر دوّم، بنابر احتیاط واجب باید از صاحب مال اجازه داشته یا به‌گونه‌ای رضایت او برایش معلوم باشد، هرچند به صورت صریح اجازه نداده باشد.[10]
[1]. توضیح معنای اجارۀ «مقیّد» و فرق آن با اجارۀ «مشروط» که در مسألۀ بعد ذکر می‌شود، در مسألۀ «473» ذکر شد.
[2]. البتّه اگر مستأجر با رعایت قید مذکور آن را به دیگری اجاره دهد، اشکال ندارد؛ مثل اینکه زنی پس از آنکه خانه را برای استفادۀ خودش اجاره کرد، ازدواج کند و چون با توضیحاتی که در جلد چهارم، فصل «نفقات»، مبحث «نفقۀ زوجه» ذکر می‌شود، تأمین مسکن زن بر شوهر واجب است - هرچند زن خودش خانه داشته باشد - آن زن خانه را برای استفادۀ خودش به شوهر خویش اجاره دهد.
[3]. ولی اگر با رعایت شرط اجارۀ اوّل - مشابه آنچه در پاورقی قبل در مورد زنی که بعد از اجاره ازدواج کند ذکر شد - آن را اجاره دهد، اشکال ندارد.
[4]. یعنی در اجاره، قید و شرطی مبنی بر اینکه «مستأجر مال را به دیگری اجاره ندهد»، وجود نداشته باشد.
[5]. این حکم در مورد خانه، مغازه و کشتی بنابر فتویٰ و در سایر موارد، بنابر احتیاط واجب است.
[6]. البتّه، اگر اجارۀ اول از مواردی باشد که عرفاً از اجارههای متعدّد تشکیل شده، هرچند در قالب یک قرارداد منعقد شده باشد، مثل اینکه فرد ساختمانی را که مشتمل بر 10 واحد مستقل است، یک ساله به 100 میلیون تومان اجاره کرده و چنین اجارهای عرفاً به معنای اجارۀ هر واحد، یک ساله به مبلغ 10 میلیون تومان باشد، در این صورت مستأجر نمیتواند بدون انجام تغییرات یا متحمّل شدن غرامت، هر واحد را یک ساله به مبلغی بیش از 10 میلیون تومان اجاره دهد، هرچند تمام واحدها را اجاره ندهد و مجموع اجاره‌بهای واحدهایی که در طول سال اجاره داده، بیش از 100 میلیون تومان نشود.
[7]. حکم دریافت مبلغ رهن در قرارداد اجاره، در بخش بعدی (رهن و اجاره) خواهد آمد.
[8]. همان.
[9]. همین حکم (صحّت اجاره)، در جایی که هر دو قرارداد رهن و اجاره باشد و مبلغ اجارۀ دوّم، مساوی یا کمتر از اجارۀ اوّل باشد نیز جاری است و فرقی ندارد مبلغ رهن (قرض) قرارداد اجارۀ دوّم، مساوی یا بیشتر از مبلغ رهن در اجارۀ اوّل باشد یا کمتر از آن.
[10]. امّا اگر نخواهد مال اجاره شده را به مستأجر دوّم تحویل دهد، مثلاً در اجارۀ ماشین برای رفتن به مکانی، بخواهد خود نیز به عنوان راننده همراه مستأجر برود و ماشین را به او تحویل ندهد، اجازه از مالک لازم نیست.