مسأله 453. اگر بعد از انعقاد اجاره و قبل از شروع مدّت اجاره یا بلافاصله پس از شروع مدّت، مال مورد اجاره از قابلیّت استفاده در جهتی که برای آن اجاره شده، خارج شود - مثلاً خانه­ای که برای سکونت اجاره شده کاملاً خراب شود - اجاره باطل می‌شود.

مسأله 454. اگر مال مورد اجاره در بین مدّت اجاره، از قابلیّت استفاده در جهتی که برای آن اجاره شده خارج شود - مثلاً خانه­ای که یک ساله به 24 میلیون تومان اجاره شده، پس از شش ماه کاملاً خراب شود - اجاره نسبت به مدّت باقیمانده باطل می‌شود و موجر در مورد آن حقّی ندارد و نمی­تواند بابت آن از مستأجر چیزی دریافت کند؛ امّا نسبت به مدّت سپری شده، مستأجر می­تواند به هر یک از دو امر ذیل اقدام کند:
الف. اجاره را فسخ کند و اجاره‌بهای معمول و بازاری (اجرت المثل) را نسبت به مدّت سپری شده بپردازد؛ مثلاً چنانچه اجرت المثل سکونت شش ماه، 10­ میلیون تومان است، پس از فسخ اجاره، 10 میلیون تومان به موجر بپردازد.[1]
ب. اجاره را فسخ نکند و متناسب با زمان سپری شده از مدّت اجاره، به همان نسبت از اجاره‌بهای قراردادی را به موجر پرداخت کند. بنابراین، در مثال مذکور، 12 میلیون تومان به موجر پرداخت نماید.[2]

مسأله 455. اگر قسمتی از خانه­ای که اجاره شده خراب شود، چنانچه طوری است که اگر آن را دوباره به‌طور متعارف و معمول بسازند، به اندازه­ای با ساختمان قبل متفاوت می­شود که عرفاً آن را بنائی متفاوت از بنای قبل به حساب می‌آورند،[3] حکم مسائل «453 و 454» در مورد آن جاری می­شود.

مسأله 456. در غیر مورد مسألۀ قبل، چنانچه قسمتی از خانۀ اجاره شده خراب شود،[4] اگر موجر فوراً آن را تعمیر کند، طوری که عرفاً چیزی از منافع خانه از بین نرود، اجاره به قوّت خود باقی است و مستأجر حقّ فسخ ندارد؛ امّا اگر به علّت طولانی بودن زمان تعمیر یا اقدام نکردن موجر، مقداری از منافع خانه از بین می‌رود، مستأجر حقّ فسخ دارد؛ مستأجر در صورت فسخ، تمام اجاره‌بهای قراردادی که به موجر داده را پس می‌گیرد و باید اجرت المثل زمانی که خانه در اختیارش بوده را به موجر بپــردازد؛ امّا اگر نخواهد اجاره را فسخ کند، دو صورت دارد:
الف. موجر با وجود توانایی، اقدام به تعمیر (به گونه‌ای که ذکر شد) نکرده است؛ در این صورت، مستأجر می‌تواند او را به انجام فوری تعمیر الزام کند و اگر اقدام نکرد، اجرت المثل منافع از بین رفته را از او مطالبه کند.
ب. برای موجر امکان تعمیر - طوری که عرفاً چیزی از منافع خانه از بین نرود - وجود نداشته باشد؛ در این صورت، اجاره نسبت به زمان خرابی باطل است.[5]

مسأله 457. اگر چیزی که اجاره شده، پس از تحویل به مستأجر غصب شود یا ظالمی مانع از استفاده از مال یا تحویل گرفتن آن گردد، اجاره به قوّت خود باقی است و مستأجر، اجرت ‌المثل مدّت غصب را از غاصب یا ظالم می‌گیرد؛ امّا اگر قبل از تحویل به مستأجر غصب شود، مستأجر می­تواند اجاره را فسخ کند. در نتیجه، اگر اجاره‌بها را داده پس بگیرد و می­تواند فسخ نکند و اجرت المثل مدّت زمان غصب را از غاصب بگیرد.[6]